2.17

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一人卖保险，全家不要脸

倒不是保险行业见不得人，而是保险行业过去的发展依靠的是人海战术，通过“鼓吹保险的收益和保障”，让身边的人群尽可能上保险。

管你合适不合适。分红险鼓吹收益，消费险鼓吹保障。

针对穷人说“越穷越需要保障，针对富人说给家人保障。”横竖就是要买。

只要你不买，巴不得怨你“明天就下海”，这也就造就保险行业的声名狼藉。回归行业，其主要原因保险发展的“人海战术”。

为了达到人海战术的极致效果，并不考虑保险人员的专业水平和素养。

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2023年，地产圈的中介和置业，又在鼓吹房价的上涨预期。

“疫情三年，房价一周又给涨回来了”，不断刷屏刺激购房者。

我们的置业和中介人员的专业水平仍然有欠缺。

因为除了说“房价会涨”，似乎就不会卖房子。但反过来一想，消费者也是如此，只要不说涨，似乎就不会想买。

在房地产置业中，很多需求是伪需求。

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要么钱不够，要么不着急，说白了等等也行，如果不制造焦虑，购房者的“下定”动作就很难实现。

消费者的伪需求和从业人员的伪专业相辅相成，造就了这个畸形的市场。“大多数购房者并非根据自身需求置办房产，特别是首次置业的人群。”

这样的操作之下，许多伪需求的购房者置办了房产，也变相了透支了市场的购买力。

“买一波，少一波。”

对从业人员来说，房子也就更难卖了。

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自房住不炒的方针执行以来，房地产也就告别过去高利润时代。

“未来的地产，是低毛利时代”，因为行业发展趋于成熟。所以，在此之下，房地产及相关人员也势必要发生一些结构性的调整。

“开发商的预期要下来，人员逐渐精英化和专业化。”

我们踩在教培的尸体上，应该明白一件事情。在未来的经济模式中，任何以贩卖焦虑为裂变动力的产业，都将引来国家的严厉打击

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房价的硬约束，其实是很明显的，就是居民部门的杠杆极限。

就和庞氏骗局一样，传花的鼓点什么时候戛然而止，主要看骗局能够蛊惑的追投人数和这部分人基所能撬动的资金总量。

互联网时代的庞氏骗局，其影响规模往往要数十倍于传统抬会，究其原因就是骗局所能蛊惑的边际受众，通过互联网被指数级放大了。

而中国房价庞氏化的第一个特征，就是必须要有源源不断的新鲜资金流入这个系统，买入最小标的的凭证，从而撬动整个以价格为锚的交易阶梯。

房地产交易联动的阶梯特征，和房价必须涨的庞氏动因，两相作用必然引起一个结构性的矛盾，就是伴随着百分比的涨幅累积，准入的门槛越来越高，价格阶梯之间的高度差绝对数值越来越大，以收入为主要分配方式的绝大部分居民的钱包，却没有与之相对地增长起来，最终导致整个交易市场的买方，一部分被永远地阻挡在门槛之外，一部分被锁定在自己所在的阶梯层内无法继续周转。最终必然导致整个房地产市场的周转率大大降低。

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至于价格为什么一直横盘，而且这次鼓吹还出现了百分之零点几的微涨？

一方面是投资回报率预期不变的情况下，周转率的降低反而会促使卖方提高收益水平，所以二手房价格可以挂几年不动的。加之现在房地产税还没有出来，市场没有持有成本，出清动力不足，资产负债表缩水的压力不明显。但这都是暂时的。

另一方面就是无形的手有能力发挥了积极稳定的作用。

结构性的矛盾是无法调和的，房价不涨的原因，就是房价不涨，这两者看似重复，实则互为因果。

这也就是为什么中国人这么多年，只要想推动房地产买方热情，从来都不说商品价值和产品质量，只说要涨就行了。

究其原因就是这个市场本身就是一个恐惧驱动的市场，利用了人对收益的偏好要远低于对损失的厌恶，人性的弱点可以不理智到让一个家庭背负那么重的债务而甘之若饴，长此以往，最终的代价又会是什么呢？

终章快到了，让我们好好活着，拭目以待！